广州最大烂尾楼，澳洲山庄还有重建的希望吗？
上个月，云南昆明一处名为“别样幸福城”的烂尾楼因“30户居民住进烂尾楼”的消息登上了热搜。
经过媒体的疯狂转载报道后，仅仅半个月的时间，这个停工长达5年的“别样幸福城”，就传来了复工的消息。
谁能想到，解决烂尾楼的最快方法，居然是上热搜呢？那些没有上热搜的烂尾楼又该怎么解决？
烂尾楼有很多，业主住进烂尾楼，“别样幸福城”也不是首例。
今天要讲的就是广州最大的烂尾楼——澳洲山庄。
这个项目因为繁杂的债权纠纷，重建计划几经波折。
| 澳洲山庄航拍图
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澳洲山庄，位于黄埔九龙镇金坑村，总用地面积415171.4平方米，开发商为广州澳美房地产开发有限公司。
项目于1992年立项，1995年开始销售。
这里依山傍水、空气清新，环境优美是当年项目的一大卖点。
广告语“首付三万八，月供只需四百八就能拥有在澳洲的生活环境”，吸引了广州市各区甚至外地人前来认购作为养老住房。
| 澳洲山庄，毗邻地铁21号线地铁金坑站
1998年，澳美公司财务总监卷走公款上亿元，影响了公司的金融信誉，导致澳美公司资金链断裂。
再加上房屋报建资料不全、消防验收条件不具备等原因，致使楼盘烂尾至今。
| 澳洲山庄航拍图
据悉，澳洲山庄当时卖出去近200栋，有业主2384户，最终只交付了不到60栋。
如今有30多户人家在山庄常住，其他业主则因房屋未建成或未达交付条件而收不到房。
这里有保安在管理，也有业主在居住，有些还为自己搭建起了充电桩，或者搬来建筑材料进行装修。
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由于项目烂尾时间长达20多年，住进澳洲山庄的业主，七八十岁比比皆是。
甚至有些业主还没来得及等到收房的那一天，就抱憾离世。
和“别样幸福城”一样，那些选择住进烂尾楼的业主，同样需要忍受诸多生活上的不便。
除了居住环境恶劣，业主们还要遭受停水停电、盗窃等困扰，耗尽一生积蓄买的房，如同鬼屋一般。
| 视频来源：风声视频
@拆神特意到澳洲山庄转了一圈，即使是大白天，这里也是人烟罕见。
杂草丛生的环境、斑驳的墙壁、破碎的门窗，置身其中有一种阴森的感觉，选择在这里拍鬼片实在是再合适不过了。
| 澳洲山庄烂尾楼实景图
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事情的转机出现在2015年。
2015年广州市规划局萝岗分局下发文件的穗规批[2015]140号文件《关于"富璟名邸"项目（原澳洲山庄盘活重建项目）修建性详细规划方案的审查意见》，澳美公司与方兴公司、富鼎公司（双方的关联公司）共同进行澳洲山庄的盘活。
《重建方案》显示，项目将重新规划，不符合规划的房屋将整体拆除重建。这个方案获得了澳美公司和已有1300多户业主的基本同意。
根据重建方案，澳洲山庄拆除期间，业主们可获得优先安置。开发商会先在澳洲山庄临近广汕路的10万平方米暂未开发的空地用于项目启动区建设。
| 2015年澳洲山庄的业主们聚餐庆祝
（图片来源：羊城晚报）
但因为澳洲山庄复杂的债务债权问题，重建工作一直被搁置至今。
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提到澳洲山庄的债权债务问题，涉及到两个关键人物：一个是澳美公司法定代表人胡耀智，另一个是方兴公司法定代表人，也曾是澳美公司的股东吴楷明。
根据每日经济新闻报道，胡耀智和吴楷明为转移公司资产、规避债务而虚构了本金为1300万元的借贷事实，并达成了涉案以物抵债的协议。
2004年12月，澳美公司和方兴公司签订转让合同，以仲裁的方式将澳美公司名下4个地块转让过户给方兴公司，合计交易价格1亿余元，远低于当时的市场价格，这其中就包括了用于启动区建设的017号地块。
澳美公司方面称，方兴公司曾许诺暂不过户“017号地块”。
| 澳洲山庄航拍图
2016年5月，胡耀智向规划主管部门报建时被法院告知，“017号地块”的土地使用权将被法院强制过户给方兴公司、富鼎公司名下。启动区的报建主体须待“017号地块”使用权过户的执行程序完结后才能最终确定。
2018年，澳美公司将其名下的021地块作为优先安置业主用地，向广州市黄埔区规划局申请报建。
但该地块处于查封状态，报建手续现仍在审批中。
为了解封该地块，澳美公司多次向黄埔区法院要求履行相关债务，但相关经办人员与方兴公司均对澳美公司还债要求置之不理。
只要方兴公司收到执行款，4块被查封的土地即时解封，澳美公司便可破土动工。
2019年8月12日，方兴公司以资不抵债且明显缺乏清偿能力为由，向法院申请对澳美公司进行破产清算。
2019年12月6日，广东省广州市中级人民法院裁定认为，方兴公司提供的证据无法证明澳美公司的债务金额，澳美公司不存在法定破产原因。
截至2019年10月29日，澳美公司名下4块土地价值为41.34亿元，已经远远超过方兴公司所主张的债务总额19亿元。
但从去年年底开始，小业主们陆陆续续发现，现在一些已盖房子或未盖房子的地块产权，已不再归属于澳洲山庄开发商广州澳美房地产开发有限公司，原来的0021、020地块，新权属人为广州市方兴房地产建设公司、广州富鼎实业有限公司。
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虽然澳洲山庄重建早已获得了政府层面的支持，但是重建之路依然困难重重。
相关人士透露：
1． 项目主要风险在于政府为盘活澳洲山庄，将安置小业主的问题作为启动区三宗地销售的前置条件，以及回迁楼资金监管的问题。
2． 在未与100%小业主达成回迁统一意见前，先行开发启动区，有可能面临被小业主阻挠的风险。
3． 经咨询法规处和建管处，项目手续的申报需要与澳美公司联合，就目前吴楷明与澳美公司胶着的情况判断，澳美公司在配合上有难度。
4． 非公建配套面积8.2万㎡，经咨询规划局，明确回复调整为住宅面积可能性不大。如需要重新申报修详规，预计操作时间为3个月。
这一次，澳洲山庄能否顺利重建，仍是个未知数。
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